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資金計画で絶対見落とさない、注意すべきポイントとは?

2019/01/16

 
こんにちは
山六木材の小林です。
 
先日、ある住宅会社の営業の方が作成した見積書、
資金計画書、プランを見せて頂く機会がありました。
 
少し気になったことがあったので、
ブログでお伝えしたいと思います。
 
見積書とプラン、そして資金計画はお客様にとって、
一番関心のある内容ですよね。
 
ところで、見積書の見方を本当に知っている方、
理解できる人が一体どれ位いるのでしょうか?
実は他社の見積書は、プロの私達でも
その金額が正しいかどうかはわかりません。
 
図面や仕様書に沿って照らし合わせていけば
時間はかかりますが、大体の金額は想像できます。
でも、公共工事の入札でもわかるように、
あれだけ詳細に設計会社が図面を作成しても、
各社の見積金額は大幅に違います。
 
そうです。
工事原価は各社の仕入れ価格や積算する人の
考え方で大きく違うのです。
 
だから、他社の見積書をいくらもらって
比較しても、ほとんど意味はありません。
時間の無駄だと私は思っています。
 
ただし、
資金計画(大体A3用紙1枚くらい)については、
その計画がお客様にとってリスクがあるかどうか、
見れば大体の内容はわかります。
 
その資金計画書をチェックしてみると、
いくつかの問題点がありました。
 
まず、1つ目の問題点は、

  • 短期の変動型住宅ローンが提案されていたこと

もちろん“変動型の住宅ローン=間違い”ではありません。
ですが、このお客様はリスクを出来るだけ少ない
固定金利を希望されているはずなのに、
なぜか変動型の住宅ローン商品の手数料額が記載されていました。
保証料は何の説明もなく、
金利に上乗せする返済計画になっていました。
 
変動型の住宅ローン商品は、諸経費が保証料と
事務手数料と印紙代しかかかりません。
保証料は最初に一括で払うか?あるいは、
毎月の金利に上乗せした形で支払っていくか?を選択できます。
 
フラット35のような全期間固定型の住宅ローン商品は、
金利上昇による返済リスクは少ないのですが、
それ以外に、団信や、融資手数料といわれるお金がかかってきます。
つまり、
初期金利は高いので返済額は高めの設定になりますので、
損しているような返済イメージがあります。
 
そこで、変動型を選ぶと、初期費用と返済計画が、
固定型の商品よりも安く済むのです。
 
金利も当初は安く、借入もしやすくはなりますが、
当初の固定期間が満了すると(3年、5年、10年とあります)
金利が見直しになってしまい、現在の最低金利からすると、
一般的にはその時点で金利が上昇していくリスクがあります。
 
フラットなどの固定金利ローンもデメリットはありますが、
「損得」で考えるか、リスクを誰がとるのか?
しっかりこの説明をさせていただくと、
多くの方が固定型の住宅ローンを選ばれます。
 

  • 外構工事の予算が少なすぎる

これが2つ目の問題点です。
このお客様の購入される土地は、65坪もの広さがある土地です。
この広さだと、整地をして砂利を敷き、耐雪1.0m・アルミカーポートと、
駐車場のコンクリート、境界ブロックを積むだけでも、
90万円強の費用がかかってきます。
それが、たったの50万円しか予算が計上されていませんでした。
 

  • 火災保険が漏れていたこと

これが3つ目の問題点です。
住宅総費用から見れば小さな額かも知れませんが、
銀行で住宅ローンを借りるとなると、
火災保険への加入が必須項目となってきます。
なのに、この項目がスッポリと抜け落ちてしまっていました…
 
火災保険は、家の金額だけじゃなく、
補償の範囲や年数、構造などによっても金額が変わってきます。
一概にいくらとは言えませんが、
僕たちは出来るだけ長期(10年)で、1
5万円~20万円ぐらいの金額をこの項目に計上するようにしています。
 

  • エアコン3台で25万円!?

 
これが4つ目の問題点なのです。
おそらくリビング用の高効率型のエアコンだけでも、
30万円以上かかってくるのではないでしょうか?
それに加えて設置代もかかってきますしね。
そう考えると、3台で50万円ぐらいは計上しておかないと、
いざエアコンを買いに行った時に、
困り果てている自分の姿が、目に浮かびますよね?
 

  • カーテンの予算が少なすぎること

 
これは5つ目の問題点です。
この間取りプランでは、大きな窓だけでも5つ以上、
滑り出しなどの小窓もいくつもあったので、
おそらく最低25万円以上は予算を計上する必要があります。
それにもかかわらず、15万円しか予算をみていませんでした。
 
 
いかがでしょうか?
 
これらを合わせると、少なくとも100万円以上、
予算にズレが生じることになってしまいます。
このような諸経費や付帯工事に対する計算の
甘さが引き起こす予算オーバーは、
実は、多くの方が直面していると思います。
 
まずは契約ありき・・
なのかもしれませんが、この負担はだれが持つのでしょうか?
自己資金をさらに出すのか?
それとも住宅会社のサービスでしょうか?
どちらにおいても、その後にお互いが苦い関係になる気がします。
 
ですから、初めての家づくりで、
分からないことも多々あるとは思いますが、
しっかりご自身でも勉強し、
自分の身を守るようにしていただければと思います。
 
 
最後に、
ここで一番大切なことをお話しさせてください。
 
今の低金利と住宅ローン控除など、
住宅優遇が充実する中で、
資金計画で失敗する方が本当にいるのでしょうか?
 
もちろん、返せないほど借り過ぎたり、
3年や5年の変動金利の短期固定型ローンなら、
先々のリスクは相当ありますが・・・。
 
変動でも10年固定や、
フラット35などの全期間固定金利なら、
住宅総予算や返済計画を間違えない限り、
失敗する人がいるとは思えません。
 
それより、本当に怖いのは・・・・
 
「家の作り方」ではないでしょうか?
 
ローコストだけど、30年で解体しなければいけないような
寒さや暑さでヒートショックや、シックハウスのリスクのある家、
断熱性能が低く、住んだ後に、光熱費がどんどんかかるような家、
 
 
どちらかと言うと、
 
「家自体」が将来大きなリスクになる時代かもしれません?
資金計画はもちろん大切です。
 
それと同じくらい重要なのが・・・
 
「どんな家を誰と作るか?」だと思います。
 
それでは、、、


Writer
小林誠
代表取締役
小林 誠 Makoto Kobayashi
家づくりへの想い
私達は中越地域、県央・新潟市をエリアに、子育て世代がずっと健康に、安心して暮らせる「自然素材で出来た省エネエコハウス」をご提案しています。更に性能も価格も一目でわかる「フル装備の家」をお届けしています。
家の生涯所得の減少、年金などの社会保障の削減、寿命100年時代、そしてエネルギー高騰時代でも、ワクワク、安心して暮らせる家を作りませんか?家に帰ると、心も体も癒される、光熱費や将来のメンテナンス費用が出来るだけかからないエコな暮らしを絶対条件にしています。必要以上の過度な性能、デザイン性を追うより、質の高い素材、シンプルなデザインと、「等身大の家造り」を大切にします。建てる時の事より、先を考えた「小さくても広く住める家」が、暮らしやすいと考えています。
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